近期公募REITs市场波动幅度加大，部分项目跌幅较前期有所扩大，引发市场普遍关心。据记者观察，机构行为主导了本轮REITs价格波动，部分投资者止损造成价格下跌。

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业内专家亦对上海证券报记者表示，当前REITs市场经历的价格下行是估值理性回归的过程，也是市场价值发现机制逐步完善的必经过程。从内部收益率等指标来看，部分REITs产品已经开始具备长期配置价值，投资机会已经显现。

市场估值理性回归

据统计，2023年初至今日收盘，目前已上市的27只REITs产品均出现不同程度的下跌。“从当前市场情况来看，机构投资者对REITs投资采取相对谨慎的态度，去年年报披露后，部分项目出现价格下跌，市场出现了分化现象。”一位受访的REITs机构投资者表示。

市场机构研究显示，部分基础设施项目经营业绩不及预期、前期存在发行溢价、叠加市场投资者交易趋同可能是此次公募REITs连续下行的重要因素。

在市场情绪悲观之时，往往蕴含投资机会。部分超跌的REITs产品已经显现出长期配置价值，其分派率和内部收益率正在逐步提升。以当前下探最深的高速公路来看，以6月6日高速公路REITs收盘价计算，部分产品对应的内部收益率已经提升至10%以上，能为投资者提供较高的投资回报。

记者从目前已披露的REITs一季报数据中发现，各板块底层资产基本面向好发展的趋势没有改变。大部分高速公路行业产品的底层资产通行费收入同比实现正增长。工业厂房板块中，临港、东久等REITs产品的可供分配金额完成度超过25%。仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况亦较为稳定，支撑业绩的抗周期属性更强。首次发布季度报告的嘉实京东仓储REIT，三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%，运营情况保持稳健。华夏华润有巢REIT的2个底层资产在2023年一季度的出租率也较2022年有所增长。

“从投资机构的交易行为来看，普遍均会设置止损线，由于价格的下跌，部分REITs产品已经触及止损线。”前述REITs机构投资者表示，“部分投资者以‘固收思维’设定的止损线水平远窄于权益投资止损线。而面对兼具权益属性的REITs产品，在当前的形势下，投资机构应审慎评估，理性判断止损线设置是否合适。恐慌情绪下的抛售行为或将错失投资良机。总体来看，目前已无需过度担心，市场情绪修复指日可待。”

完善机制行稳致远

国内REITs市场仍处于建设发展初期，市场的定价中枢、各行业板块的定价逻辑仍在持续探索中。随着当前市场各方不断摸底、博弈，后续不同资产价格之间将不断分化，市场价格将不断向价值的回归，投资人将在价值回归中寻求到投资机会。

“在此轮下跌过程中，蕴含着较大的投资机会，当前REITs产品已经体现出强劲的基本面复苏迹象，值得进一步关注。”业内人士表示，“诚然，未来的REITs市场将出现一定的分化过程，这是资本市场的自然现象。业绩好的产品必然会重启新一轮的投资热情。”

近期REITs市场价格走弱、投资避险情绪上升的情况，是市场充分博弈下的正常调整，但也反映了市场建设中存在一些深层次的难点和问题，如部分机制安排与市场需求的匹配程度有待提高，需要通过进一步改革创新来解决完善。

值得关注的是，近期首批获批的扩募项目已完成扩募发售，进一步为REITs市场带来新的源头活水。多位市场人士在采访中表示，建议未来能在REITs估值对资产价值的合理反映、完善匹配产品特征的信息披露制度、长线资金的不断引入、投资者机制的优化、项目运营管理效率的提升等方面有进一步的制度安排，推动REITs市场逐步壮大、行稳致远。

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